贵州省人民检察院第六检察部主任  胡 晓

　　近年来，大量商品房买卖纠纷进入民事诉讼，其中以逾期交房、逾期办证纠纷居多。对该类案件的办理，检察机关应坚持以人民为中心，以“保交楼、保民生、保稳定”的高度责任感，主动回应人民群众关切，主动融入社会治理，妥善运用检察和解的方式，寻求案件处理的最佳方案，推动矛盾纠纷的实质性化解。

　　分析纠纷背景成因，为检察和解找准目标方向。房地产领域司法纠纷成因复杂，涉及多个主体，案件办理要考虑事实认定和法律适用，考验着检察机关为民司法、为经济社会平稳健康发展服务的智慧和担当。以贵州省检察院办理的张某等71户业主与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷检察和解案为例，法院对开发商逾期办证的违约金进行了调减，调减后的标准不仅远低于合同约定，与当地经济发展水平也不相适应，使购房者对判决的合法性和合理性产生了疑问。检察机关经类案检索发现，尽管全省法院对于商品房逾期办证违约金的裁判规则不尽统一，但本案中的大幅调减显然达不到督促合同当事人诚信履约的效果。要对群众进行有效的释法说理，必须对案件背景、成因进行深层次调查分析。经走访调研并和法院沟通，检察机关进一步了解到，近年来市场下行、融资压力和疫情冲击等多重因素叠加，导致延迟交房、延期办证等纠纷批量进入法院，在开发商本身承受巨大资金压力的情况下，若按合同约定裁判可能导致企业经营陷入困境甚至破产，购房者虽然胜诉却很可能执行不了。要兼顾好保民生和保企业之间的关系，最佳方式就是通过找准双方利益平衡点，促成和解。

　　立足核心诉求，靶向发力疏通案件堵点。商品房买卖合同纠纷案件中，人民群众最迫切要解决的就是交房难和办证难问题。这一合理诉求长期得不到正向反馈，极易引发矛盾的升级和转化。虽然房地产开发公司是违约方，但一味对其采取惩罚手段，不解决其经营的实际困难，也无益于问题的解决。要从根本上解决问题，必须立足于群众的核心诉求。一是要查找交房难和办证难的原因，将问题堵点具体化、精准化，以便针对性采取疏导措施，切实回应群众关切。二是要细致核实和分析房地产开发企业的资产情况，为群众利益受损的赔偿寻找可行性和替代性方案的同时，盘活企业发展的源头活水，帮助企业提高履行赔偿义务的能力。

　　强化多元联动，以检察和解推动矛盾纠纷实质性化解。解决行政审批及房地产开发商履行能力这两个关键症结，离不开多部门的协同发力。要实现矛盾纠纷的实质性化解，必须强化一体履职、综合履职、能动履职，通过上下一体、检法携手、“府院”联动，在促进行政审批、查找房地产开发商财产、加强释法说理和风险防控等方面协作配合，提升检察和解质效。在办理上述案件中，在省检察院主导下，省、市两级检察院积极协调住建部门、不动产登记中心完善相关资料，为71户业主办理了不动产权证，协调银行和法院，对房地产开发公司的工程质量保证金解除控制，为增强其履约能力创造了条件。此外，对业主方耐心释明当前经济形势和房地产开发企业经营困难情况，使业主方同意降低逾期办证违约金，双方最终达成和解并执行到位。